לקוחות ועמיתים יקרים,

הרינו לעדכנכם בפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בנצרת (“פסק הדין”) העוסק בסוגיית חובות תום הלב וההגינות של רשות מקרקעי ישראל (“רמ”י”) ביחס לאישור בקשות למתן היתרי בנייה במקרקעין שבניהולה.

קבלת היתר בנייה הינו תהליך ארוך ומורכב אשר עשוי לקחת זמן רב. בקשות לקבלת היתר בנייה מוגשות לוועדות התכנון המקומיות. אולם, בהגשת בקשות לקבלת היתר בנייה בקרקעות שהן בבעלות המדינה, וכתנאי להמשך הדיון בבקשות במוסדות התכנוניים, קיימת חובה על פי דין לקבל קודם הסכמה של רמ”י לבניה. ההליכים מול רמ”י מאתגרים ומלווים בקשיים טכניים אשר מאריכים אף  יותר את זמן קבלת ההיתר. פסק הדין מציג אתגר נוסף שיש לעיתים צורך להתמודד עימו ביחסים עם רמ”י, והוא האפשרות לניצול הכוח הנתון לה ב”כובעה” כגוף המאשר את הבקשות להיתרים ושימוש בכוח זה ככלי לגביית תשלומים.

בעניין נשוא פסק הדין, התגלע סכסוך בין רמ”י לבין חברת “נופי האקליפטוס והארבל בע”מ” במסגרתו הוגשו מספר תביעות הדדיות. נופי האקליפטוס, אשר זכתה עשור קודם לכן במכרז של רמ”י להקמת מתחם של 150 יחידות מגורים בטבריה, חתמה עמה על הסכם חכירה שנועד להסדיר את יחסיהן בקשר למתחם האמור. בשלב מסוים, הודיעה רמ”י כי נופי האקליפטוס הינה בעלת הזכויות במתחם ומשכך, רשאית להגיש בקשות למתן היתרי בנייה ללא צורך בחתימת רמ”י עליהן. במרוצת השנים, שיווקה החברה את המגרשים לצדדים שלישיים לבניה עצמית וחלקם אף מימשו את הבניה, קיבלו טפסי 4 (אישורי אכלוס), ורשמו הערות אזהרה לטובתם.

בהמשך, ועוד בטרם הספיקו כל רוכשי המגרשים להגיש בקשות למתן היתרי בניה במגרשים, התנערה רמ”י מהתחייבותה וביטלה את האישור שנתנה בעבר ביחס להיתרי הבנייה. כתוצאה מכך, נותרו רוכשים אלו ללא יכולת לקדם את הבנייה במגרשים שרכשו, ופנו לבית המשפט לבקשת סעד.

ביהמ”ש המחוזי קבע כי רמ“י כרשות ציבורית כפופה לחובת ההגינות ולעיקרון תום הלב הכללי החלים בכל תחומי המשפט. במסגרת חובות אלה מחויבת רמ“י לדון בבקשות להיתרי בנייה, ולאשר אותן או לדחותן, אך ורק בהתבסס על טעמים עניינים – תכנוניים, ולא באופן שרירותי לצורך השגת מטרות שאינן ענייניות. ביהמ”ש קבע בפסק הדין כי במקרה הספציפי, התנגדותה של רמ”י אינה ממניעים תכנוניים, אלא ממניעים הנוגעים לסכסוך אזרחי כספי שיש לה מול נופי האקליפטוס. רוכשי המגרשים מוחזקים כבני ערובה בידי רמ”י, על מנת להפעיל לחץ על נופי האקליפטוס. על כן, קבע ביהמ”ש, כי על רמ”י לדון מחדש בבקשותיהם של אותם רוכשים למתן היתרי הבנייה, וכי ככל שתתנגד רמ”י למתן ההיתרים לאחר הבקשה המחודשת, יהיה עליה להשתית את התנגדותה על טעמים הנדסיים, תכנוניים ועניינים בלבד.