מבזק המס של ש. הורוביץ לחודש יולי 2026 מביא שלושה עדכונים מרכזיים: פסק דין חדש שפורסם מחדד את רף הבדיקה וההנמקה הנדרש מרשות המסים בהליך השומתי; פרשת "מחיר למשתכן" מגיעה לבית המשפט העליון; וחוזר מס הכנסה המפרט את אופן יישום הוראת השעה לעידוד עלייה וחזרה לישראל.
לאחרונה פורסם פסק דינה של ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בחיפה בעניין מבנה נדל"ן (כ.ד) בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, העוסק בשומת מס רכישה בגין רכישת מניות באיגוד מקרקעין. אף שפסק הדין ניתן בהקשר קונקרטי זה, עיקר חשיבותו נעוץ בקביעה עקרונית בעלת השלכות רחבות: מנהל מיסוי מקרקעין אינו מורשה לתקן שומה ולהתעלם מהשווי המוצהר שנקבע על ידי הצדדים, ללא הנמקה ממשית, מבוססת וקונקרטית. זאת, אף כאשר בין הצדדים לעסקה מתקיימים יחסים מיוחדים.
בלב פסק הדין עומדת קביעת הוועדה כי תיקון השומה שנערך על ידי המנהל לא יכול לעמוד, מאחר שלא לווה בהנמקה מספקת ולא התבסס על תשתית ראייתית מתאימה. בתוך כך, הוועדה הדגישה כי עצם קיומם של יחסים מיוחדים בין הצדדים לעסקה אינו מצדיק, כשלעצמו, סטייה מן התמורה החוזית המוסכמת ביניהם. ועוד, כדי לבסס התערבות בשווי המדווח, נדרש המנהל להראות כי היחסים המיוחדים בין הצדדים אכן השפיעו בפועל על המחיר שנקבע ביניהם.
בהקשר זה, פסק הדין מחדד את רף הבדיקה וההנמקה החל על רשות המסים. השופטת וינשטיין קבעה, כי לא די בהפניה כללית לכך שמדובר בצדדים קשורים, אלא נדרש הסבר פרטני מדוע הראיות האובייקטיביות שהוצגו על ידי הנישום אינן משקפות את שווי השוק. בפרט, הוועדה עמדה על כך שהמנהל לא סיפק טעם רלוונטי לדחיית שמאות שנערכה בזמן אמת עבור בנק מלווה לצורך מימון העסקה – שמאות חיצונית שנערכה במסגרת מסחרית רגילה וללא זיקה למחלוקת המס. לא פחות חשוב, הוועדה הבהירה כי גם ההסתמכות של מנהל מיסוי מקרקעין על שומה מכרעת, שנערכה ביחס לנכס סמוך, לא הועילה במקרה זה: לא הוכח כי אותה שומה רלוונטית לנסיבות העסקה הנדונה, וממילא לא היה בה כדי לבסס את תיקון השומה או להחליף את חובת ההנמקה העצמאית של המנהל.
המסר העולה מפסק הדין ברור: כאשר רשות המסים מבקשת לסטות מהשווי שדווח על-ידי הצדדים לעסקה, אשר נתמך בתשתית שמאית חיצונית ומקצועית, עליה לנמק זאת באופן מלא ומשכנע. בהיעדר הנמקה כזו, ובוודאי כאשר ההסתמכות היא על מקור שאינו רלוונטי או שאינו מחייב את התוצאה, תיקון השומה עלול להיפסל.
בהמשך למבזק שפרסמנו בחודש פברואר האחרון (להרחבה ראו ניוזלטר פברואר), נבקש לעדכנכם כי רשות המסים הגישה ערעור לבית המשפט העליון על פסק דינה של ועדת הערר למיסוי מקרקעין בעניין חברת אשדר מקבוצת אשטרום, המיוצגת על ידי משרדנו, יחד עם חברות יזמיות רבות בתחום.
כזכור, ועדת הערר קיבלה את עמדתה של חברת אשדר, וקבעה כי הזכויות המוענקות ליזמים במסגרת מכרזי "מחיר למשתכן" אינן עולות לכדי "זכות במקרקעין", כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין, ועל כן אינן חייבות במס רכישה. בית המשפט העליון יידרש אם כן להכריע במחלוקת המס העקרונית. אנו נעדכן כמובן בהתפתחויות.
ביום 31 במרץ 2026 נכנסה לתוקפה הוראת השעה "חוק עידוד עלייה לישראל וחזרה אליה", שנועדה לעודד עלייה של עולים חדשים וחזרה לישראל של תושבים חוזרים ותיקים, באמצעות מתן פטור ממס על הכנסות מיגיעה אישית המופקות בישראל.
הוראת השעה חלה על יחידים שיהפכו לתושבי ישראל לצרכי מס בתקופה שתחילתה ביום 5 בנובמבר 2025 וסיומה ביום 31 בדצמבר 2026, והיא קובעת תקרות פטור שנתיות שיחולו בשנים 2026 עד 2030. מדובר בהטבה חריגה בהיקפה, המתווספת להטבות המס הקיימות כיום לעולים ולתושבים חוזרים ותיקים ביחס להכנסות מחוץ לישראל.
בתחילת החודש פרסמה רשות המסים את חוזר מס הכנסה 07/2026, המפרט בהרחבה את עמדת רשות המיסים באשר לאופן יישום הוראת השעה, וכולל הבהרות מעשיות חשובות. להלן עיקרי הוראות החוזר:
– אופן קביעת מועד העלייה או החזרה – החוזר מבהיר כי המבחן המרכזי לעניין החלת הזכאות להטבות המס לפי הוראת השעה הוא מועד העברת "מרכז החיים" לישראל בפועל, שאינו חופף בהכרח למועד שבו הונפקה ליחיד תעודת עולה או תעודת תושב חוזר. בהקשר זה מובהר גם כי בחירה בשנת הסתגלות אינה דוחה את מועד הכניסה לתחולת ההוראה.
– רווחים מתאגיד שקוף – החוזר מדגיש כי הפטור מכח הוראת השעה חל רק על "הכנסה מזכה" מיגיעה אישית המופקת בישראל, כגון הכנסה מעסק, משלח יד או עבודה, בעוד שהכנסות אחרות – ובהן ריבית, דיבידנד, דמי שכירות ורווחי הון – אינן נכללות בהטבה ויתחייבו במס בישראל לפי הכללים הרגילים. בתוך כך הובהר, כי רווחים המיוחסים ליחיד מ"תאגיד שקוף" כגון שותפות, חברה משפחתית או חברת בית, לא ייחשבו ככלל כ"הכנסה מזכה" הזכאית להטבות המס לפי הוראת השעה, בכדי למנוע הסטת רווחים ליחיד מוטב באמצעות חלוקת זכויות בתאגיד השקוף. הסייג האמור, לא יחול כאשר היחיד מחזיק החזקה מלאה בתאגיד השקוף, שאז אין חשש להסטת רווחים, או כאשר הוא אינו בעל מניות מהותי בו, שכן אז אין ליחיד השפעה מהותית על פעילות התאגיד השקוף.
– הכנסה מקרוב – בהתאם להוראת השעה, הכנסה מזכה המשולמת מקרוב זכאית להטבה מוגבלת בלבד, עד לתקרה שנתית של 140,000 ש"ח. לצד זאת, נקבע חריג חשוב שלפיו חברה בבעלותו המלאה של היחיד לא תיחשב "קרוב" לעניין זה.
– תיאום מס וקביעת מקדמות במהלך השנה – ככלל, הבחינה המלאה של זכאות היחיד להטבות המס מכח הוראת השעה נעשית במסגרת הדוח השנתי המוגש על ידו. עם זאת, כדי לאפשר ליחיד ליהנות מההטבה כבר במהלך השנה, רשאי היחיד לפנות לרשות המיסים בבקשה מקדמית לתיאום מס לשכירים או הקטנת מקדמות לעצמאים. יצוין, כי הזכאות להטבה באישור מקדמי מוגבלת בתקרות פטור נמוכות בהשוואה לתקרות שנקבעו בהוראת השעה וכן מותנית בעמידה בתנאים פרוצדורליים וראייתיים, ובמרכזם מבחן ימי שהייה בישראל בשנים שקדמו למועד העלייה או החזרה לישראל.
– ביטול הפטור למפרע – הוראת השעה קובעת כי יחיד שנהנה מההטבה, אך חדל להיות תושב ישראל במהלך השנים 2028 או 2029 ושהה בישראל פחות מ-75 ימים באחת מאותן שנים, אזי, הוא יאבד את הפטור המוענק לו מכח הוראת השעה באופן רטרואקטיבי. החוזר מחדד בעניין זה כי מדובר בשני תנאים מצטברים. לכן, ככל שמדובר ביציאה זמנית בלבד מישראל והיחיד לא ניתק את תושבותו הישראלית, לא תישלל ההטבה למפרע , וזאת אף אם הוא שהה בישראל פחות מ-75 ימים.
*המבזק נועד להקנות לנמעניו מידע כללי בלבד, ואין לראות בו משום ייעוץ מקצועי ו/או חוות דעת משפטית.
