בחלוף למעלה משנה וחצי מאז פרוץ מלחמת חרבות ברזל, ניכר כי בקונפליקט המשפטי אליו נקלעו בעל כורחם יזמים, קבלנים , רוכשי הדירות ושחקנים נוספים בשוק הנדל”ן, אין “מנצחים”. כולם רק מפסידים.

למעלה משנה וחצי לאחר פרוץ מלחמת חרבות ברזל, ענף הנדל”ן הישראלי נמצא במלכוד בלתי אפשרי, שסופו עדיין לא נראה באופק: מצד אחד, יזמים וקבלנים שנותרו ללא פועלים, נמלים שנסגרים, חומרי גלם שמתייקרים, ולוחות זמנים שהתרסקו. מצד שני, משפחות שהשקיעו את חסכונות חייהן בדירה שאינה נמסרת, משלמות שכר דירה כפול, ונותרות ללא מענה, ומזמיני עבודות שממתינים זמן רב להשלמת העבודות שהזמינו וסופגים הפסדים. במצב שנוצר, איחורים של חודשים רבים במסירת דירות הפכו למציאות נפוצה ברחבי הארץ. עו”ד קסטיאל מסבירה: “מחד, יש לקבלנים מחויבות חוזית ומשפטית לעמוד בלוחות הזמנים, ומאידך יש אילוצים אובייקטיביים שקשה להתמודד איתם. בלב העניין עומדת שאלה משפטית מרכזית: מי אחראי לעיכובים ולנזקים הנגרמים כתוצאה מהם, והאם מלחמת חרבות ברזל מהווה “כוח עליון” שמצדיק עיכובים אלה  ?”

הנתונים מציגים מצב עגום שעוד צפוי להחמיר: עשרות תביעות הוגשו בחודשים האחרונים על ידי רוכשי דירות ומזמיני עבודות נגד יזמים וקבלנים בגין איחורים במסירה. לפי דיווחים, יותר ויותר חברות מתנערות מתשלום פיצויים בנימוק של מצב מלחמה, גם כאשר לא תמיד יש קשר ישיר בין המלחמה לעיכוב.

מהצד השני של המתרס, יזמים וקבלנים רבים נקלעים לקשיים כלכליים חסרי תקדים. עלויות חומרי הגלם זינקו, הריבית עלתה, וכוח האדם הצטמצם דרמטית והתייקר. פרויקטים שתומחרו לפני שנה-שנתיים בעת החתימה על חוזי המכר, עולים כיום הרבה יותר לביצוע. התוצאה – תחילתו של גל חדלות פירעון.

בין מגפה למלחמה

באופן אירוני, ענף הנדל”ן כבר התמודד עם משברים לאורך השנים, אך מעולם לא נתקל באתגר כפול ומתמשך כמו זה: מגפה עולמית שהתחלפה במלחמה מתמשכת. המלחמה תפסה את המדינה בתום תקופה ארוכה של קורונה, שכבר פגעה בשוק הנדל”ן והותירה אותו פגיע.

“האם אפשר להשוות את המצב כיום למצב שהיה בקורונה או למלחמות קודמות, כמו יום הכיפורים?”, שואלת עו”ד אביגיל קסטיאל, שותפה וראש מחלקת נדל”ן במשרד ש. הורוביץ ושות’, “בכלל לא בטוח”, היא משיבה. “הנסיבות כאן הן מאוד ייחודיות. מדובר במלחמה ארוכה מאוד, חסרת תקדים מבחינת משכה, שההשפעה שלה היא כלל ארצית ומיידית. הטילים הגיעו לכל הארץ, הגיוס המסיבי למילואים פגע בכל החברות והוא נמשך גם היום, המחסור הגדול בעובדים פלסטיניים ובריחת העובדים הזרים ממקומות אחרים השפיעו על כל אתרי הבנייה. המדינה הכריזה על מצב חירום מתמשך ועל סגרים נקודתיים, מצב הרוח ירוד, ואין כמעט בית במדינה שהמצב לא השפיע עליו. כל זאת, בשילוב עם משבר כלכלי מתמשך, התייקרויות חריגות של חומרי גלם וקשיי יבוא, ועלייה ממושכת בריבית. כל אלה יצרו מצב חדש, שלא התמודדנו עם משהו דומה לו בעבר”.

יש לציין כי בתקופת הקורונה הוטלו 29 ימי סגר בלבד, ואילו כעת מדובר בסגר שמונע כניסה של פועלים פלסטינים כבר מעל ל- 18 חודשים – התקופה הארוכה ביותר אי פעם.

בנק ישראל מזהיר

הקשיים בענף הנדל”ן לא נעלמו מעיני הרגולטורים. באוקטובר 2024, בנק ישראל הביע דאגה מהסיכונים המתגברים בשוק הנדל”ן. הפיקוח על הבנקים, בראשות המפקח דני חחיאשוילי, זימן את ראשי החטיבות העסקיות בבנקים לפגישה חריגה שנערכה מיד לאחר החגים כדי לדון בסיכונים הנוגעים לשוק הנדל”ן והחשיפה של הבנקים אליהם.

במוקד הדאגה נמצא האשראי שהבנקים מעניקים לקבלנים ויזמים להשקעות ורכישת קרקעות, והשפעת מבצעי מימון כמו 80/20 על השוק. בנק ישראל הביע חשש מעלייה ברמת הסיכון בשוק הנדל”ן המקומי בשל הריבית הגבוהה והמלחמה המתמשכת.

באמצע מרץ 2025, המפקח על הבנקים הטיל מגבלות חדשות על מבצעי הקבלנים עד סוף 2026. בין הצעדים: הגבלת הלוואות הבלון ל-10% מסך הביצועים החודשיים, והטלת דרישות להקצאת הון גבוהה יותר מהבנקים במקרים של דחיית תשלומים משמעותית ממחיר המכירה למועד המסירה. בבנק ישראל הסבירו כי המגבלות נועדו לצמצם סיכונים הן לרוכשים והן ליזמים, וייתכן גם שלאשראי שמעמידה המערכת הבנקאית.

“צעדי בנק ישראל מעידים על חששות עמוקים במערכת”, מסבירה עו”ד קסטיאל. “זוהי למעשה הכרה רשמית בכך שהענף נמצא בסיכון מערכתי. ההגבלות החדשות על הלוואות בלון והדרישה להקצאת הון נוספת הן ניסיון לייצב את השוק, אך הן גם יוצרות אתגר נוסף לקבלנים שכבר נמצאים במצוקה. אנחנו רואים כאן מעגל קסמים – המערכת הבנקאית מנסה להקטין סיכונים, אבל בכך היא עלולה להחמיר את מצבם של קבלנים רבים שמסתמכים על מודלים אלה למימון הפרויקטים שלהם”

חוק המכר והשינוי הדרמטי מיולי 2022 

לפי עו”ד קסטיאל, הנושא המרכזי שעולה כעת הוא מי צריך לשאת בנזקים הנובעים מאיחורים במסירה, והאם המלחמה הנוכחית מהווה “כוח עליון” המצדיק איחורים במסירת דירות ושולל זכות לפיצויים. “יש”, היא מוסיפה, “פסיקה קודמת שקבעה, אגב מלחמת יום הכיפורים, כי מלחמה כשלעצמה אינה מהווה בהכרח כוח עליון. הפסיקה הזאת קצת רוככה במהלך השנים, אבל עדיין מי שטוען שמלחמה מהווה “כח עליון” צריך להוכיח, בראיות מוצקות, כי יש קשר סיבתי ישיר בין האיחור במסירה לבין המלחמה. גם אם המלחמה הנוכחית מציבה אתגרים חדשים ומשמעותיים, לא ניתן להישען עליה באופן גורף כמצדיקה עיכובים, ללא נתונים עובדתיים מוצקים המבססים זאת”.

המורכבות המשפטית האמורה סבוכה אף יותר בשל תיקון משמעותי לחוק המכר דירות שנכנס לתוקף ביולי 2022 (תיקון מספר 9). “התיקון, מחדדת עו”ד קסטיאל, שינה את ההסדר שנהג עד אז לגבי פיצוי רוכשי דירות על איחורים במסירה, הן לגבי תקופת החסד (גרייס) שניתנת לקבלנים לגבי איחורים כאמור, הן לגבי חישוב סכומי הפיצוי, והן לגבי נסיבות “כח עליון” שבאמצעותן הקבלנים יכולים להצדיק איחורים במסירה ולהימנע מתשלום פיצוי לרוכשים”.

תיקון מספר 9 קבע כי בחוזים שנחתמו מיום 7 ביולי 2022, תצומצם “תקופת הגרייס” ויינתן פיצוי בשל איחור במסירת הדירה בחלוף חודש ימים בלבד, במקום חודשיים. בנוסף, הוראות הפיצוי לא יחולו רק במקרים בהם האיחור נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הרוכש או שהאיחור נובע מהנסיבות המתוארות בסעיף 18(א) לחוק החוזים-תרופות (דהיינו, בהתקיים תנאי המסכל חוזה). עד לתיקון, החוק אפשר לקבלנים לקבוע בחוזי המכר הוראות לגבי נסיבות שאינן בשליטתו ושהסיכון לגביהן אינו מוטל עליו. התיקון ביטל אפשרות זו וקבע כי נסיבות של “כח עליון” יוכרו רק בהתקיים כל תנאי עילת הסיכול המעוגנת בחוק החוזים.

לדברי עו”ד קסטיאל, השינוי בחוק יצר למעשה שתי קבוצות של רוכשי דירות וחוזים. בחוזים ישנים (לפני 7.7.2022), תקופת החסד היא 60 יום, ואחריה הפיצוי מתחיל ב-150% משכר הדירה באזור, יורד ל-125% מהחודש התשיעי, ול-100% מהחודש ה-13. בחוזים חדשים, תקופת החסד מצטמצמת ל-30 יום בלבד, ואחריה הפיצוי מתחיל ב-100% עד החודש הרביעי, עולה ל-125% עד החודש העשירי, ול-150% מהחודש ה-11 ואילך. בחוזים שנחתמו לפני התיקון, הקבלנים עשויים ליהנות מהגנה משפטית רחבה יותר, ואילו בחוזים שנחתמו לאחר התיקון, הקבלנים יצטרכו ככל הנראה להתמודד עם מבחן משפטי מחמיר יותר.

“זו נקודה קריטית שלא זוכה למספיק התייחסות”, היא מדגישה. “בתי המשפט יצטרכו לבחון כל מקרה לגופו, אך בעוד שקבלנים עם חוזים ישנים יוכלו לטעון לנסיבות שאינן בשליטתם, קבלנים עם חוזים חדשים יצטרכו להוכיח שמדובר בסיכול של ממש על פי חוק החוזים, מה שמהווה רף הרבה יותר גבוה להוכחה”.

גל תביעות מתפתח ומדינה שמסרבת להתערב

“אנחנו מעריכים שיהיה גל גדול של תביעות, ולמען האמת אני כבר רואה בבירור את תחילתו, בפניות רבות שאני מקבלת לאחרונה הן מצד רוכשי דירות, והן מצד יזמים, קבלנים ומזמיני עבודות”, אומרת עו”ד קסטיאל. הפניות הן לא רק לגבי לוחות הזמנים של הפרויקטים השונים, אלא גם בהתייחס לתמחור שלהם.”

מאז פרוץ המלחמה, פועלים הקבלנים ויזמי הנדל”ן לקדם מתווה שבו המדינה תשתתף בנטל הפיצויים בגין איחור במסירת דירות. בינואר 2024 דווח שמשרד השיכון מגבש תוכנית למימון חלק מהפיצוי שאותו מחויבים הקבלנים לשלם לרוכשים בשל עיכובים במסירה, אך למרות הדיווחים והישיבות הרבות שהתקיימו בנושא, טרם הושק מתווה רשמי.

בניגוד למתווה שניסו לקדם במשרד השיכון, במשרד האוצר החליטו כי המדינה לא תשתתף במימון כלשהו של הפיצויים שנדרשים קבלנים לשלם לרוכשי דירות בגין איחורים שייגרמו בשל המלחמה. על פי גורמים בממשלה, באוצר טוענים כי קשה להוכיח שעיכובים נגרמו כתוצאה ישירה מהמלחמה, וההחלטה הרשמית היא שהמדינה לא תתערב בנושא ותותיר את ההתמודדות עימו בידי הקבלנים.

בניגוד בולט למצב הנוכחי, בתקופת הקורונה משרד המשפטים הקים ועדה מיוחדת שפרסמה המלצות, והממונה על חוק המכר דירות המליץ לדחות את מועדי מסירת הדירות ב-40 ימים. זאת למרות שבתקופת הקורונה ההערכות היו כי אתרי הבנייה צברו 80 ימי עיכוב בלבד, לעומת מאות ימי עיכוב במשבר הנוכחי.

בפן המשפטי, המדינה מסתמכת על קביעת שופט העליון משה לנדוי משנת 1979, לפיה “בענייני מלחמה ושלום הבלתי צפוי הוא לעולם בגדר הצפוי עבור אדם מישראל”. במילים אחרות: מצב מלחמה לא נחשב בישראל כוח עליון.

הקבלנים והיזמים תחת לחץ

לפי נתוני התאחדות הקבלנים, אתר בנייה שנשען בעבר על כוח אדם פלסטיני צבר בממוצע מאז פרוץ המלחמה ועד סוף 2024 עיכוב של 312 ימי עבודה, ואילו כל אתרי הבנייה, גם כאלה שמעסיקים עובדים ממדינות אחרות, צברו יחד בממוצע 247 ימי עיכוב. הנתונים הדרמטיים האלה עולים ממכתב של התאחדות הקבלנים בוני הארץ לראש הממשלה בנימין נתניהו.

במקרה של איחור בן שישה חודשים, בתל אביב (שם שכר הדירה הממוצע הוא 9,500 שקל בחודש), הקבלן יידרש לשלם לכל רוכש כ-52,000 שקל. על פרויקט בן 100 דירות חדשות, הוא יידרש לשלם פיצוי כולל של 5.2 מיליון שקל – סכום שעשוי להכריע את גורלן הכלכלי של חברות רבות בענף.

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שכר הדירה הממוצע בישראל הוא כ-4,800 שקל לחודש. בחישוב ממוצע לפי עיכוב של 8 חודשים, בחוזים ישנים (לפני יולי 2022) קבלן יידרש לשלם כ-57,000 שקל לכל דייר, ובחוזים חדשים כ-31,000 שקל לכל דייר. כשמדובר בפרויקטים של עשרות או מאות דירות, החשיפה הכלכלית עצומה.

למרות התחזיות הקודרות, נתוני הממונה על חדלות פירעון, שפורסמו ביולי אשתקד, הצביעו דווקא על ירידה מפתיעה בבקשות לחדלות פירעון: בין ינואר לאמצע יולי 2024 הוגשו 53 בקשות לחדלות פירעון של חברות (לא רק חברות נדל”ן) בתיקים מורכבים, לעומת 65 בתקופה המקבילה ב-2023 – ירידה של 19%. עם זאת, מומחים סבורים כי ייתכן שהנתונים לא שיקפו את המצב האמיתי, וכי פתרונות רגעיים שסיפקה המדינה הקלו במעט על החייבים. די בחיפוש קצר ברשת כדי לגלות עוד ועוד חברות נדל”ן, קטנות וגדולות, שנקלעו לקשיים תזרימיים, להקפאת הליכים ולקריסה של ממש.

על פי הערכות התאחדות הקבלנים, מאז פרוץ המלחמה נגרם לענף הבנייה אובדן של 131 מיליארד שקל – הערכה שמבוססת על נתוני הלמ”ס, שבהם ניכרת ירידה חדה בהשקעה הגולמית בענף.

לקראת הכרעה משפטית

עו”ד קסטיאל סבורה כי הנושא כולו ממתין להכרעה משפטית. “יש פה שאלה משפטית גדולה”, היא אומרת. “אין כרגע הסדרים ברורים שהמדינה קובעת, ולא ברור מה יהיה, האם בית המשפט יקבע הלכה חדשה שתכיר במלחמה הנוכחית ככוח עליון, או שמא המחוקק יתערב ויסדיר את הנושא בחקיקה מיוחדת”.

“המורכבות היא גדולה”, מוסיפה עו”ד קסטיאל. “יש כאן התנגשות בין שתי תפיסות משפטיות: מצד אחד העיקרון של קדושת החוזה והצורך להגן על רוכשי דירות כצד חלש, ומצד שני ההכרה שאנחנו נמצאים במצב יוצא דופן שדורש התאמה של הדין למציאות המשתנה. לא מדובר במלחמה רגילה או במבצע קצר, אלא באירוע מתמשך עם השלכות כלכליות וחברתיות עמוקות. השאלה היא האם מערכת המשפט תצליח לייצר קביעות ברורות שיביאו לאיזון בין האינטרסים השונים ויספקו ודאות משפטית במציאות החדשה שנוצרה”.

התאחדות הקבלנים הגישה לאחרונה מכתב לראש הממשלה בנימין נתניהו, בו היא דורשת מהמדינה להתערב באמצעות חקיקה, מתווה או לכל הפחות פרסום של נייר עמדה שיציע פתרון רוחבי ויאפשר לצמצם את נזקי המלחמה. הקבלנים מזהירים כי ללא התערבות המדינה, העיכובים יעלו לקבלנים ולרוכשי הדירות הרבה מאוד כסף ועלולים ליצור עומס חסר תקדים על בתי המשפט.

עד שתגיע הכרעה משפטית או חקיקתית, קבלנים ורוכשים ממשיכים להיאבק ולהיות בחוסר ודאות, והענף כולו מחפש דרך לצאת מהמלכוד שנוצר.

“הצורך בוודאות משפטית ועסקית הוא קריטי כעת,” מדגישה עו”ד קסטיאל. “הקבלנים אינם יכולים לתמחר פרויקטים עתידיים כראוי בלי לדעת את היקף החשיפה המשפטית שלהם. רוכשי דירות נמצאים בלימבו — האם לתבוע את הקבלן ולסכן את המשך הבנייה או להמתין ללא מועד מסירה ברור? הבנקים המלווים נמצאים בעמדת המתנה, מה שמקשה על מימון פרויקטים חדשים.”

לדבריה, “יש צורך בהכרעה ברמה הלאומית. חוסר הוודאות הנוכחי מקפיא את השוק, מונע תכנון ארוך טווח, ובסופו של דבר פוגע בכל השחקנים בענף. הסוגייה הזו היא לא רק משפטית אלא גם כלכלית-חברתית ברמה המשקית”.

“עד להכרעה, נדרשת התנהלות בוגרת ואחראית מכל הצדדים המעורבים, שתאפשר נשיאה הדדית בסיכונים החיצוניים, והתחשבות בנסיבות המיוחדות שכולם נאלצו להתמודד עימן בשנה וחצי האחרונות. זה ברור שהקבלנים נאלצו להתמודד עם קשיים אמיתיים בתקופה הזאת, אבל ספק אם קשיים אלה מצדיקים את מלוא העיכובים, ולכן מצופה לטעמי מהצדדים לנסות לגבש מתווה מוסכם של חלוקת נזקים ביניהם, שתאפשר השלמת הבנייה בהקדם וצמצום נזקים לשני הצדדים, במידת האפשר.”

נלקח מתוך : “המלחמה על הבית”- המלכוד שענף הנדל”ן מתקשה לצאת ממנו – מרכז הנדל”ן